最近刚刚完成了项目的产品规划，近一个月时间的奋斗让我感受到了艰辛，也获得了丰厚的回报，写出来和大家分享。之前在顾问公司经常向开发公司提供产品建议，但是真正做产品规划尤其是做大盘的产品规划经历并不丰富，这次身份转变，作为开发公司研发中心的成员，除了需要向公司提供产品规划建议之外，还要就建议的可行性亲自验证。

    顾问公司在做产品建议的时候，通常都以市场为导向，注重产品的经济性和市场属性，往往根据市场上畅销的户型和产品向开发公司提供建议，这样的建议在项目开发经济性方面具有很高的参考性。但是顾问公司往往是与市场接触多，与技术方面和政策方面的了解相对比较少，对于地块的认识和地方政府的技术指标的了解不是非常透彻，因此，经常导致建议非常中肯，但不适用的问题时有发生。我们在考虑产品的经济属性的同时，还需要考虑到项目地块本身的特征，以及地块所在地地方政府的一些政策方面的原因都是需要考虑的。由于角色的不同，各个方面对于产品的认识不同。这就是为什么通常好的建议为什么不能够得到贯彻的原因所在。

    产品规划需要考虑技术、经济和政策三个方面的因素。作为开发公司研发中心，在提供建议的时候，需要考虑到四个方面的因素。第一个因素是市场，市场上什么样的户型受欢迎，什么样的建筑风格是流行风格，什么样的园林符合消费者的心理，这些都是做产品规划时候需要充分考虑的问题，尤其是户型，除了面积上要作到主流购房者具有购买力和认可性外，还要考虑户型的空间结构，户型的功能配置等方面的问题。第二个因素是公司因素，公司因素主要是在规划容积率条件下，如何降低开发成本并得到更高的开发利润，降低开发成本在很多外行人看来也许就是偷工减料的奸商行为，但是在开发公司的研发部门却是实实在在的通过不同的建筑类型和工艺流程来实现项目成本的降低，同时在提高项目附加值（即提升项目的开发利润）方面，我们也需要通过功能、空间的创新来创造更高的竞争优势。第三个方面是地方政府的技术要求（或者说是行政要求），比如我们有个项目在襄樊市，当地对于建筑的要求有：楼间距不低于20米、小高的楼间距不小于30米，楼体长不超过55米等等，在这样的条件下，要保证按照规划容积率来做产品，难度就非常大，必须在成本、舒适度、容积率三个方面进行优化，假如需要较高的舒适度，那就要求较小的进深，但是在55米的条件下，小进深将会导致容积率的降低或者建筑高度的增加。这些都是限制条件，增加了规划的难度，也就是说也就是说在地方行政规定的前提下做产品规划需要充分运用统筹学的原理才能作到真正的优化。第四个方面是技术实现问题，技术实现主要是设计院的问题，他们可以做到开发公司的任何一项要求，但是假如没有充分的沟通，他们的工作成果将很难达到定位的要求。

    我们在南方考察的时候，发现了很多非常有创意的产品，他们不仅在技术上很先进，而且获得了市场的充分认可。例如某项目每平方米价格3万元，套价500万元以上，但是该项目的园林、建筑和户型都做的非常好，所以购房者非常多，偌大一个项目，几乎塞满了购房者，而且看起来几乎没有踩盘人。另外一个项目价格1万2，就在我们看房一个小时的时间里，成交了三四套。但是这些产品不符合我们项目所在地的要求，楼长肯定超过55米，各种朝向的户型都有，因此，只能借鉴其一并不能完全模仿。

    这些是我做产品规划的感受。