地产顾问的六顶思考帽

文 / 徐义中

总有忙不完的事，总有开不完的会，总有无休止的讨论，总有反反复复的修改，总是被一些琐事所淹没，总是在加班加点，直至身心俱惫……这些似乎成了地产人的常态。

能有一种办法能从中解脱吗？可以活得轻松点吗？做顾问原本不该这样子的。

在做武汉三阳路项目之前，看了一本书——《六顶思考帽》，作者是思维专家、剑桥大学博士爱德华·德·波诺（Edward de Bono），据说此翁在企业界颇有影响，世界上一些大名鼎鼎的公司都请他去做培训，诸如微软、摩托罗拉、松下、麦当劳、可口可乐、IBM、美国国际集团、西门子、雀巢这些著名跨国企业都是他的客户，现在在中国开了分公司，专门从事思维方面的培训，收费不薄但生意不错。当时看了那本书后没什么感觉，只是觉得太简单了，不是什么高深的玩意，凭这点居然大赚其钱，实在想不通。

到武汉后听到最多的一个词是“郁闷”，大家忙于项目上大大小小的事情，少有清闲的时刻，办公室的灯光经常性地一直亮到子夜。开始接触融科智地项目的时候就昏了，几乎一个专业市场调查公司所干的活全由我们来做，而联想控股旗下的融科智地将其“过程监控”的方法用在项目上，每一个人、每一步的工作都有专人监督，不时地有一些不大不小的要求提出来，彻底地打破了惯用的策划流程，思路变得混乱不清，工作十分被动，压力愈来愈大。

“思考的最大障碍在于混乱，我们总是试图同时做太多的事情。情感、信息、逻辑、希望和创造性都蜂拥而来，如同抛耍太多的球”。正如《六顶思考帽》所形容的传统思维模式的缺陷一样，我们总是尽可能同时考虑很多问题，企图同时从不同的角度来思考项目从而得到一个准确的结论。但事实上，这是错的。

看来得转变工作思路了。或多或少受了《六顶思考帽》的影响，因此当我们提出与发展商沟通形成“思路清单”后，工作开始变得有序起来，尽管仍然仍然象以前一样忙碌，但精神压力已经减轻了许多。

首先需要将问题进行分解，如融科置地项目中的商业定位，发展商最关注的无非以下几个问题：

地块的商业价值判断，四条城市道路哪条商业价值最高？

商业经营业态和经营品种？

商业规模多大？

商业气氛如何营造？

商业物业是销售还是出租？比例多大？

商业规划怎么做？

上述问题并不是商业定位的全部，但发展商最关心的也是心里没底的就是这些，因此必须在完整的市场定位中突出这些问题，而且要加以重点分析。

我们提供的“思路清单”并没有回答发展商的问题，而是针对不同的问题提出不同的思考方式，让发展商首先认可我们的思考方法，结论最终在市场数据完善后进行修改。例如商业规模，以市场经验来判断是不足以让发展商信服的，因此我们提出根据零售引力模型进行数理分析，让理性说话（也就是所谓“蓝帽思维”的方式）；对于地块哪一部分商业价值最高的问题，我们提出的解决方案是按综合因素权重法判断，也避开了经验型判断的局限。在这些思路得到认可后才开始下一步的具体工作。

按照《六顶思考帽》的方法，我们在解决问题时，考虑的因素相对比较简单，而且尽量使发展商与我们的思维方式一致，真正体现“在同一时间从同一角度思考同一问题”，使问题简单化，最大限度地减少不必要的争执。

所谓“六顶思考帽”，其含义是：思维有六顶假想的帽子，每一顶帽子有不同的颜色，代表着不同类型的思维方式。当你“戴上”其中一顶时，你就采用相应的思维方式。如果你从一顶帽子换到另一顶帽子，你也要相应地从一顶帽子代表的思维方式转换到另一顶帽子代表的思维方式。
白色思考帽：白色显得中立，代表客观的事实与数据，具有处理信息的功能；
红色思考帽：红色是情感的颜色，代表我们的直觉和预感，具有形成观点的功能；
黄色思考帽：黄色是乐观的象征，代表正面的思想，具有识别事物积极因素的功能；
黑色思考帽：黑色是阴沉的颜色，意味着警示与批判，具有发现事物消极因素的功能；
绿色思考帽：绿色是草地的颜色，代表着创造性的想法，具有创造性地解决问题的功能；
蓝色思考帽：蓝色是天空的颜色，代表着思维过程的控制与组织，它管理其他思考帽的使用。

在融科智地项目商业策划中，通过不同的“思考帽”来解决不同的问题：

白帽:提供详尽的市场数据及市场研究分析。

黄帽: 项目地块适合做商业（商业的可行性论证）。

黑帽: 用逻辑推导法和排除法确定商业业态。

蓝帽: 用零售饱和理论确定商业规模。

红帽: 从商圈、规划、业态、规模等方面确定经营主题。

绿帽: 创造性的解决商业规划问题。

有些问题需要用不同的思考帽来进行思考（或不同的人带上不同的思考帽），以上述关于“商业规模多大？”的问题为例：

白帽：根据区域市场供求分析，目前空置率高达60%，今后两年内片区供应量达到60万平方米，而需求量只有8万平方米，本项目做商业风险非常高，建议不做商业或仅做5000平方米以下的商业。

红帽：凭经验可以达到6-8万平方米。

黑帽：做商业绝对不行，没有经营环境，哪有商家进驻？

黄帽：利润应达到最大化，商业规模应为10万平方米。

绿帽：应该绝对不同于现有市场，通过创新来引导市场，至少餐饮就可以达到2-4万平方米。

蓝帽：对上述意见，应该建立数据模型，作出分析后再作结论。

最后以“蓝帽思维”作为主要选择进行分析，并通过图上作业得到相对合理的规模。

“六顶思考帽”最大的优势是：简单实用，便于思维。尽管在融科智地项目中只是不自觉地采用了这种思考模式，但仍然是十分有效的，在“思路清单”提交以后，发展商明显地对我们工作的干涉减少了，基本按我们的思路完成了项目的前期策划工作，工作成果也得到了发展商的认可。

由此想到，对异地顾问而言“六顶思考帽”的效果尤其明显。做异地项目，团队人员少（有的甚至只有1-2人），可资利用的资源少，因此要求主要策划人员能够化繁为简，戴上不同的思考帽，扮演不同的角色，以清晰的思路创造性地解决问题。

也许，最简单的也是最实用的。

(此文是笔者多年前在武汉做项目时有感而作，据此进行过多次培训，深受好评（培训教程《平行思维做地产》可在本站下载）。今修改后重新发布，以飨读者。欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法， Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)