地王=
; 地王
文 / 徐义中
这=
;是一个地王频现的年&#=
20195;！
2009年12月22日，广州广州市国ࢶ=
3;局交易中心亚运村项&=
#30446;拍卖现场，当拍卖=
072;敲响最后一槌的时候=
;，新的地王诞生了—=
212;由富力、雅居乐、碧=
;桂园联合体一举夺得2009年地王桂冠，刷新ߚ=
2;全年地王记录，这一&=
#27425;，将先前的地王远$=
828;地甩在背后。
255亿=
;！
此前，绿地&=
598;团以72.45亿夺得上海徐汇区=
7;华地块，曾被媒体认&=
#20026;是2009年地王，没想到最ࡧ=
8;一刻，2009地王史从此被改写Ӎ=
0;一直被公众所诟病的&=
#8220;国进民退”，在此ߖ=
3;有个交代，政府可以&=
#26494;一口气了。
![](3D"dw.files/image001.jpg")
上图：=
;2009全国地王排行=
7036;TOP10
![](3D"dw.files/image002.jpg")
上图：华东地王地=
2270;
纵观全年，2009年地王们已超越2007年中国房地产高峰ਲ=
2;期的风光，不仅如此&=
#65292;土地越来越集中于=
823;型房企之中，例如华=
;东区，主要集中于绿&#=
22478;、绿地、保利、中Ę=
23;四大家，四大家占据=
华东市场主体（16城市）的15%，而华东区十大地=
9;（见下图）占据市场&=
#20027;体的13%，由此可见，土地ว=
4;来越集中，未来房地&=
#20135;市场的垄断越来越=
152;强，大型房企的定价=
;权越来越大。
相比于在2007年，地王们更加有ঠ=
3;无恐。那时，夺得地&=
#29579;榜首的上市企业北$=
784;集团，曾为资金之忧=
;，差点梦断湘江。而&#=
20170;年华东地王之一的Ņ=
11;城集团，过去也曾被=
资金链问题所困扰，=
2536;何好了伤疤忘了痛ᦃ=
1;
此一时，彼=
968;时也。几乎所有拿地=
;的企业都可以异口同&#=
22768;地说——不差钱！<=
/span>
钱=
;从何来？
一是来源于$=
164;本市场，据搜房网调=
;查，截&#=
33267;11月上旬，今=
年内地房企60余家融资总=
额约4000亿元人民币=
（包括银行授信），=
0854;中前15名房企融资=
总额超过3000亿元，而万=
科、绿地、金地居“圈钱榜”前三位，总=
共融资1527亿元。
|
内地房企融=
;资排行前五名 |
||
|
1 |
万科 |
612亿 |
|
2 |
绿地 |
474亿 |
|
3 |
金地 |
441亿 |
|
4 |
SOHO中国 |
325亿 |
|
5 |
方兴地产 |
279亿 |
|
房企获银行=
;授信排行前五名 |
||
|
1 |
万科 |
500亿 |
|
2 |
绿地 |
474亿 |
|
3 |
金地 |
300亿 |
|
4 |
SOHO中国 |
300亿 |
|
5 |
方兴地产 |
245亿 |
上表：房=
企2009年融资排行榜=
1069;5名
二&#=
26159;来源于销售回款，2009年房地产市=
场的火爆给地产商带=
6469;了充足的现金流。ࣳ=
4;万科销售回款630亿元，绿城=
销售回款510亿元，全国=
销售排行前十位的房=
0225;销售回款达到3588亿元。
![](3D"dw.files/image004.gif")
上图=
;：2009房企商品房销=
1806;金额TOP10
三&#=
26159;国家财政支援，对É=
10;国企而言，这是重要=
的资金来源之一。没=
6377;人能够说清楚去年ߑ=
3;央的4万经济刺激=
计划中有多少进入了=
5151;地产，但可以肯定=
0;是，财大气粗的国企&=
#25343;地的钱绝对是纳税=
154;的贡献。
正因为不差&=
065;，所以地王们才敢出=
;手大方，这仅仅是我&#=
20204;看到的表象，实际Ç=
78;其背后有着更深层的=
原因，这就是盘结在=
2303;地利益链上的“潜规=
;则”。
潜=
;规则一：土地财政，&#=
30342;大欢喜
土地收入是=
320;方政府的主要财源之=
;一，以上海为例，据&#=
19981;完全统计，2009年上海市全年商品=
1;土地收入为960亿元，而2008年上海市GDP为13698亿元，全年地方财ਟ=
9;收入2382亿元，这几个数值ߌ=
8;比较才知，土地财政&=
#23545;于地方政府是何其%=
325;要！尽管如此，上海=
;今年的土地供应量仍&#=
28982;紧缺，这些土地可ÿ=
52;供的商品房建筑面积=
不足2009年全年销售面积的ߌ=
8;半，可以说，高地价&=
#24102;来高房价，在供应 =
701;缺下的高房价依然具=
;有可观的利润，对政&#=
24220;、对房企而言都是Ç=
81;错的结局，政府、企=
业皆大欢喜。
潜=
;规则二：一二级联动&#=
24320;发，获取垄断利润
位于全国地 =
579;排行榜第5位的大龙地产，其ે=
7;公司为北京顺义大龙à=
78;乡建设开发总公司，=
隶属北京市顺义区国=
6164;委，是一级土地开ࡡ=
7;商。由政府来主导土&=
#22320;的一二级联动开发A=
292;就完全有可能把地价=
;款中的一级土地开发&#=
24314;设补偿费用返还给ý=
43;地企业。而其他企业=
则不具备这些条件，=
2240;此可形成区域性的ࣀ=
4;断市场。
潜=
;规则三：抬轿子，拉&#=
39640;房价
一些大的=
集团，在进行同一区=
2495;的开发时，往往会উ=
8;成“竞合关系”——Õ=
63;竞争与合作，比如共=
同抬高同一区域的房=
0215;。那些早就在拟出=
3;地块周边建有项目的&=
#24320;发商，往往会在竞=
293;现场充当“轿夫”，蓄意抬=
出一个新地王，拉抬=
3258;己正在销售的楼盘ߥ=
5;格，而新地王也乐于&=
#30475;待所在区域的房价$=
805;速上涨。
潜规则四：连体地=
9;，暗藏玄机
并不是所=
有的地块适合所有的=
1454;标者。在拍卖地块ࡰ=
8;边已经拥有土地的开&=
#21457;商，拥有更多的发#=
328;权。政府有时会将完=
;整的一块地分拆为几&#=
22359;，试图让不同的开Ö=
57;商竞标，以获得最高=
利润。但一般情况下=
5292;很可能还是被一个ঀ=
0;发商拿走。
譬如北京=
市奥体南区3号、4&#=
21495;和5号三块地，于12月3日被中建国际以48亿元拿下=
，这三块地性质为商=
9994;金融，且产权不可ߣ=
7;分割。这表明，未来&=
#24320;发的只能整售或持=
377;，对开发商的资金占=
;用大且成本回收缓慢&#=
12290;看似无利可图，中ó=
14;国际为何执意高价购=
进？
幕后的秘=
密在于：奥体南区这=
9977;块地后面还连着五ࢻ=
9;地，其中规划了大量&=
#30340;住宅项目。八块地=
407;本是一个整体，为避=
;免总价地王的出现，&#=
21271;京市土地整理储备È=
13;心特意将其化整为零=
。
虽是分割=
出让，事实上这八块=
2320;还是一个规划整体ᦁ=
2;地上的道路市政，地&=
#19979;的管网设施全都连=
312;一起，牵一发动全身=
;。因此，这八块地只&#=
33021;由一个开发商来做z=
90;
现场的情=
形也印证实了这一：=
4403;3号和4&#=
21495;地被中建国际“豪夺”之后，<=
span
lang=3DEN-US style=3D'font-size:14.0pt;color:black'>5号地的拍卖出=
6;了让人始料未及的一&=
#24149;：一开始现场竟无=
154;应价，迫使拍卖师连=
;降三次起价，才将拍&#=
21334;进行下去。最终，ð=
50;胜券在握的中建国际=
再次将5号地收入囊中Ӎ=
0;
种种规则，=
343;是建立在高房价基础=
;上的，如果房价预期&#=
33853;空，地王们会不会Ð=
77;现2008年的困局？这倒是=
6;有可能的啊! ![](3D"dw.files/image005.jpg")
（=
;本文部分内容参考了&#=
12298;财经国家周刊》记Ň=
73;王玉光先生《揭秘地=
王潜规则》，部分数=
5454;来源于搜房网及方ਬ=
1;地产咨询机构，在此&=
#19968;并表示感谢！）
文=
;章来源：地产汇 01-11-2010