大宗交易新格局

文 / 徐义中

发生在上海的大宗交易又开始风云再起。

9月3日，位于上海浦东陆家嘴金融贸易区内的浦江双辉大厦两幢49层办公楼上市，不到一个月的时间，两幢楼就相继完成了整栋收购的交易，涉及总金额达86亿元！收购方均是农业银行。

仅2009年前三季度，上海非住宅市场大宗交易案例共有9笔，交易项目建筑面积约46万㎡，涉及交易金额约169亿元。比2008年全年高出近75%；虽然这一数字比处于高峰期的2007年低了近四成，但毕竟，经历过金融危机的大宗交易在这个阳光明媚的房地产春天里复活了。

  外退内进 银行当先

 在2005~2008年上海地区发生的约54起知名的大宗交易案例中，受让方几乎百分之百为外资企业，内资似乎并不热衷出手。

但此轮大宗交易的双方发生了戏剧性的变化。

一个典型的例子是，老潘从大摩手中拿走了烂尾多年的东海广场，这是否意味着大宗交易的外退内进时代已然来临？

在2009年的9起交易案例中，其中7宗受让方为内资企业，在内资企业中，国有企业占了5例，多以银行为主。购买浦东陆家嘴中融碧玉蓝天大厦10个楼面的为上海农村商业银行，收购虹口北外滩上海港国际客运中心一栋办公楼的是国投亚华——国家开发投资公司下属企业，拿下浦东陆家嘴浦江双辉大厦2幢49层办公楼的为中国农业银行；同期购买21世纪大厦8个楼面的则是宁波银行。

事实表明，在大宗交易的舞台上，外资纷纷离场，国企频频出手，而且国有银行成为主力。

  资产保值 首选目的

 为什么大宗交易出现外退内进的格局？为什么国有银行成了购买的主角？

我们不妨从现时的市场背景作一分析。

从去年全球金融危机以来，外资承受了较大的资金压力，而其手中所拥有的物业并不能带来良好的收益。以大摩持有的东海广场为例，其出租率不到40%，物业经营管理并不是大摩的强项，所以出售套现是一个比较现实的选择。

经过2008年房地产市场的调整，物业价格处于相对低位的水平，2009年的房地产市场又处于上升的通道中，因此，对于具备较强实力的内资企业来说，此时“抄底”是一个不错的机会。

于是，大宗交易市场上上演了一场“有人辞官归故里，有人星夜赶考场”的好戏。而这场戏的正反主角恰好是内、外资企业。

与以往不同的是，大宗交易的目的也发生了明显的变化。

以往众多外资投资企业收购物业后，期望通过对物业改造、经营，形成较高租金回报，然后快速套现，短期获利。

今年大宗交易的受让方则似乎都有长期持有项目的意向，如，东亚银行、上海农村商业银行、中国农业银行、宁波银行购买物业均打算作为企业总部办公；另外，陆家嘴集团计划持有经营浦项商务广场；悦达黄浦河滨大厦的业主方通过中介对外招租，预计也将持有经营所获得的项目。

看来，经由2008年的金融海啸，资产保值成为国有金融企业购买大宗物业的真正目的。

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