房地产，无关房和地

徐义中12-16-2007

拿地、盖房子、卖房子，这是一般开发商的老套路，在国内往往有人把房地产当成建筑业，就是这种传统开发模式的宿影。如果有一天，房地产商突然说，我们不盖房子，也不卖房子，可能让人不可理喻，但这是极有可能的。

按国际上的标准，房地产属于金融行业，与银行、保险、证券等属同一体系，与生产性企业相比，具有更多的虚拟特征。而中国的房地产商则是典型的实体经济，拿地、盖房子、卖房子，自然是份内的事，越有品牌、规模越大的房地产商简直就是一个大杂烩，从设计、施工到销售、物业管理，应有尽有，如万科、金地、绿城等大牌地产商无一不是全能高手，另外一些本来就是从建筑商发展而来，譬如中海，具有工程背景的发展商无疑让客户更加放心。

是故盖房卖房是地产商的天职。要盖房子、卖房子，归其根本必须有地还得有钱，于是多数房地产商将“地”和“钱”当成房地产商的核心竞争力。今年以来资本市场形势良好，许多上市公司圈到钱后不惜大肆买地，极尽所能增加土地储备，美其名曰增强竞争力，以获得投资者的厚爱，有了钱再买地，有了地再圈钱，陷入一种恶性循环的怪圈。大肆圈地的结果，不仅抬高了开发成本，也抬高了房价，给未来的市场销售带来了隐患。据北京师范大学金融研究中心最近出品的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估计到2007年年底开发商囤地１０亿平方米，全国最大“地主”碧桂园土地储备5400万平米，因为碧桂园在香港上市圈到大量现金，是故财大气粗，拿地毫不费力，慕煞多少实力有限的房地产商。

中国地产商“圈钱囤地”模式到底能走多远？笔者不敢盲加猜测。北师大金融研究中心报告用“资金为王、土地为祸”形容当前中国的房地产行业，这是“对房地产行业和金融行业是一场危险而巨大的赌博”。

作为万科标杆的美国普尔迪房地产公司，一直以客户为导向，他们并没有将土地储备作为硬性指标，而是根据客户的需求有计划地拿地，而且将规模过大的或者不适于自己开发的土地分割给其他开发商，他们只做自己力所能及的事情，这种在我们看来没有多少竞争力的做法却得到了长达三四十年的高速发展。

比较而言，普尔迪是一家“以客户为导向”的房地产企业，与我国房地产商以“土地为导向”的做法大相径庭。普尔迪对客户的细分和对客户家庭生命周期的研究使得他们具有了与众不同的竞争优势，正因为对客户把握之准确，使一个普通客户成为其终生客户，这些客户一生都在为他们创造利润，我想这应该是比土地更重要的东西。

笔者去年曾经研究了日本四大地产公司的战略转型，其中三井不动产的经验和教训值得借鉴，这与我们当前的形势很类似。现在大家都在谈论资本市场和房地产市场的泡沫，虽然谁也说不准，但都在为此担心，谁都知道有泡沫，不知道究竟在哪一天破灭，可不可以做到未雨绸缪呢？日本在９０年代的泡沫中，三井不动产因为拥有大量的土地和房产而遭受了重大损失，泡沫过后，三井不动产吸取了教训，开始转向“不带资产经营”，将土地和房屋资产证券化，成为一家没有地皮的地产公司，靠房地产经营管理盈利，由此走向了一条新生之路（详情参考《日本四大地产公司战略转型》研究报告ＰＰＴ，可在本站下载）。

所以，一家房地产企业没有必要将“土地储备”作为衡量其发展的核心竞争力来看待，虽然它很重要，但决不是最关键的因素。而且从现时来看，大量的土地储备隐藏着巨大的系统风险。

如果上述观点可以得到认可的话，相应地盖房卖房也不会成为未来房地产商的必然使命。房地产商必须认识到转型的重要性，从房地产开发商转型到房地产服务商，只要做好一件事，即如何服务好终端消费者，专注于自己擅长的领域，像盖房卖房一类的事就交给相应的专业公司（建筑商、代理商）去打理，从而创造属于自己的“蓝海”。如同服装行业中的PPG（批批吉）一样，虽没有自己的工厂和商店，但依然可以做到最好。

我相信，未来地产界也一定会出现像PPG一样的新型企业。

（本文作者系上海地汇投资管理有限公司首席顾问，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法，Email：aige168@126.com，转载请注明出处）