房地产商业模式二例

文 / 徐义中

用农民宅基地做房地产开发

他创造了养生农庄新模式

请注意，这种乡村别墅，卖的不是产权，

仅仅是30年的使用权而已!

花20万元，住30年的度假别墅，对于上海的普通都市人来说，终于圆了一个高不可攀的别墅梦。

位于上海南郊的荷庭养生农庄，近来成了各路诸侯观摩的对象。一幢幢错落有致的西班牙风格乡村别墅，白墙、红瓦、圆弧檐口，在蓝天白云映衬下，宛如都市中的世外桃源。而两年前，这里还是一个默默无闻、破旧不堪的郊区村庄。

开发这个养生农庄的发展商华辰德隆丰集团，也从中尝到了甜头。首期推出的30幢别墅短短几天就已基本售馨。据此初步推算其销售收入达到了1800万。

请注意，这种乡村别墅，卖的不是产权，仅仅是30年的使用权而已!

每幢别墅，分三层，拥有一个独立庭院，每幢由4套公寓组成，从外形上看是一个独立别墅，而内部房型又是一个可自由分隔的互不相拢的4个单元。二三楼单元为平层，底层有复式可选择，一房一厅格局。其中，农户居住一层的其中一套，其余三套交付给公司经营管理30年。

　　这个养生农庄的商业模式是在目前国家政策所倡导的新农村建设下的产物。多数农民拿不出建房资金，于是所有房子由开发商免费为农民新建，建成后农民住进100平方米左右的别墅底层；作为回报，农民将二楼、三楼的30年使用权交给开发公司，由其租给市民或是进行经营，获取盈利；但是，二楼、三楼出租30年，农民每月还可获取租金；最终，30年后，房屋产权仍属农民所有。

对于农民来说，免费建新房，每月有租金，产权仍属自己，很合算。

对于开发商来说，二楼、三楼30年使用权出租或经营获取的收入，再减去建房投入和30年支付给农民的租金，就是自己的利润空间。

对于购买使用权的投资客来说，只要花20万元左右，便可在环境优美、风景宜人的乡村拥有70多平方米的公寓和一块露天庭院30年的使用权。而20万元总价每个月折算下来加上物业管理费只要800多元，无论度假还是养老，都很划算。

将农民、开发商和投资客等三方利益相关者捆绑在一起，形成了一个互利和多赢的交易结构，这就是养生农庄的商业模式。

开发商上海华辰隆德丰企业集团董事长朱永兴说：“这种模式不一定每个区域都适合，它的施展空间是城乡结合部，即介于城市跟农村之间的中间区域。”

C2C酒店让投资客可以看到每天的收入

爽极了！

今天我又赚了多少？当然，比起固定回报来要高得多，而且，投资收益每天都看得到！

从2006年起，国内的产权式酒店市场开始衰落，长时间陷入极度低迷的状态。而来自国外的分时度假也无法为国人所接受，在中国市场销售不畅。

如果你刚好在这个阶段开发了产权式酒店，怎么办？

黄山国际假日酒店一反常规产权式酒店模式，走出了一条新路子。

他们做的是C2C酒店。

C2C ?

酒店？

电子商务？

不错，就是C2C酒店！这种酒店是按照电子商务模式来经营的产权式酒店，它将房地产开发、酒店经营管理、电子商务整合到了一起，创造了一种新的酒店经营模式。

投资客购买产权式酒店其中的一间，交给酒店经营管理公司经营，与一般产权酒店不同，你不是拿的6%或8%的固定回报，而是你的房间出租的实际收益，由于酒店一般设在知名旅游区，所以出租率比较高，房费嘛，你可以根据旺季淡季自己定，不过酒店管理公司会更具当时的市场状况提供指导意见。这样问题就来了，投资客怎么有时间管理自己的酒店房间，怎么知道自己酒店的经营状况？电子商务的模式可以解决这个问题，开发商和酒店经营管理公司建立了C2C酒店网，就是个人对个人的商务模式，你可以在网上报出你的房费，一旦有人住进你的房间，你的帐上就有收入——房费减去酒店经营管理费后的收入，这些可以在你的会员账号上看得到。如果没有人入住你的房间，那你的收入为零。但，问题又来了，为了提高入住率，投资客会竟相降低房价，那岂不形成内部的恶性竞争？对此酒店管理公司会根据市场最低价进行限制，一旦你的报价低于最低价，将会以市场最低价自动处理，这样保证了所有投资者的利益。

从实际营运的结果上看，没有人自己去报价，基本上都是按照酒店管理公司的指导价，经营也相对比较稳定。只是唯一想关注的是，今天我又赚了多少？当然，比起固定回报来要高得多，而且，投资收益每天都看得到！

更为重要的是，这种酒店也将投资客变成了顾客！也就是说，自己是自己的客户。C2C酒店借鉴了分时度假酒店的管理模式，无论你到哪里度假或者商务旅行，只要你住进C2C联盟酒店，就像住进了你自己的酒店房间，就有收入分成，你推荐的朋友也算你的。

作为C2C酒店的发展商，再也不用为产权式酒店的投资回报而背上包袱了，将精力花在自己熟悉的专业领域，这才是正道。

(本文作者系上海地汇投资管理有限公司特约顾问，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法，Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)