冯仑：商业模式大思考
文 / 徐义中
多次听冯仑的演讲，每一次总有新的收获，每一次都有新的享受。
这一次是在上海的外滩中心，钻石厅内座无虚席，听众时不时被冯仑的段子逗乐了。在这些看似轻松的冯仑式幽默的背后，其实是这个地产界的思想家对房地产发展模式的严肃的思考。
从洛克菲勒上海外滩源项目到911重建，从国际化的游戏规则到意识形态的差异，冯仑归纳出中国房地产的三种发展模式：
第一种如碧桂园，冯仑称之为“地主+工头”模式，这类房地产商由建筑公司转型而来，从土地、资本运作，到工程建设，到市场销售，完全都是自己一手包办，国内大多地产商即属此类；
第二种如万科，也就是“厂长+资本家”模式，产业化的运作加上资本运作模式，使万科业已成为全球最大的房地产开发商。说白了地产商就是一个“住宅工厂”，其产品就是“住人的机器”，与现代中国制造业没有本质的差异。联想到时下房地产公司大规模从制造业挖人，莫非中国房地产“制造业”时代来临？
第三种，可能是冯仑最想做的——“导演+制片”模式，这是一种国际化化的运作模式。何谓导演加制片？冯仑举了一个生动的例子：“大家想一想张艺谋、冯小刚，在中国号称导演的人，包括在执行潜规则导演的人加起来有好几百，这些导演都面临一个问题，找不到钱没人投资，而他们的票房就像冯小刚说的，把人哄到电影院里真是太难受。全国有两个半人是不缺钱的，一个冯小刚，一个张艺谋，剩下半个可能是香港的，可能是别的地方的，不知道。这就是很有趣的现象，你只要给进去一定赚钱。像张艺谋，你给钱都要排在三年以后。张艺谋挣三笔钱，第一笔钱叫权益金，一般人请他拍片子会给他一点。第二笔钱是制片费，是劳务成本。第三笔钱是票房分账，就是营业额超过多少算分账。”
经过两百多年的发展，纽约的地产商转变成“张艺谋式”的收费发展商，一个最典型的例子就是特朗普（又译川普，在地产汇网站专栏文章《曼哈顿之王的第三条道路》中有所介绍），现在国内的地产商想与他合作开发项目，他首先就要500万美元，然后还要项目分成。这些国际化的游戏规则在国内不太容易弄明白，如外滩源项目，“上海的领导一定要招一个体面的外商，最好的项目给最体面的外商，也是希望傍大款。洛克菲勒在这里谈，谈来谈去后来把项目签给他，签给他们以后发现上当了，此洛克菲勒非彼洛克菲勒，不是最早的大款，这是一。第二更觉得怪，这个洛克菲勒还不投钱，这不是骗子吗，但是又觉得不是骗子，洛克菲勒老是在说这个项目的钱还在筹钱，还没有弄到，所以政府有点恼火。后来一直弄到现在，最后还是弄成了，这个洛克菲勒在其他方面找到了一些钱”，冯仑解释道，“是我们不懂得这套规则”。
如果单听此次的演讲，会觉得冯仑的商业模式好像是一时兴起有感而发。但听过多次冯仑的演讲之后，才发觉冯仑一直在系统地研究房地产的发展模式，现在所提及的“导演+制片”模式是多年前冯仑在许多场合提到的“美国模式”的进化。早些年笔者在深圳听到冯仑提到“香港模式”和“美国模式”之分时颇有感触，彼时深圳多数地产商沿袭香港模式的套路，自我感觉良好，对模式创新也充耳不闻。几轮调控下来，受土地、资金之累的“香港模式”渐行渐远，到今天不知有多少企业争扎在生死线上。而冯仑的万通，一向坚持“美国模式”，经过四五年的时间资产规模扩大了五倍，走出北京，走出国门，与国际接轨，活得滋润自在，令人不得不佩服这位地产界思想家的先见之明。比起那些坐而论道的同行来，冯仑的务实精神还是值得我们好好学习的。
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