和黄“捂”策略

文 / 徐义中

出租8年之久的四季雅苑最近开始出售了，价格不菲，10万/平方米以上。没想到，这样的价格，一个早上就卖光了。有人替四季雅苑的开发商和记黄埔算了一笔账，从四季雅苑开始出租到今，和黄已经获得了约合11亿元的租金收益，这次出售的67幢别墅，将产生40亿的销售收入，如果加上后期推出的产品，四季雅苑的预期销售收入可能近百亿。

一个仅11万平方米的住宅项目创下近百亿的收入，这在地产史上都是罕见的。

李嘉诚娴熟的商业技巧，再次显露无遗。这次的表现，仅仅只是和黄众多精彩绝伦的地产投资中的一个片段。

还记得去年上海世纪商贸广场被整体出售的情形吗？好多人都说卖低了，但这个项目为和黄挣得了21亿港元的利润（还不算4年的租金收入）——这是在非常不景气的2008年啊！李嘉诚出售世贸的做法与巴菲特抛售中石油股票的做法如出一辙。

虽然在不同的行业，隔行如隔山，但隔行不隔理，二者表现出惊人相似点——

把握市场火候的精湛技巧！

和黄的风格，向来与内地房地产商急于求成的作派绝然相反，历来是水到渠成。尤其是在时机的把握上，拿捏得十分到位——这就是和黄式的“捂”策略。

观察和黄在内地的开发策略，很多人怀疑其有“晒地”（闲置土地）的嫌疑，抛开政策方面的原因不谈，和黄执行的是与香港一样的开发策略，一般而言，一块土地总会空置3-5年，等其价值充分认可后再开发。这样的策略为和黄的每个项目赢得了最大的利润空间。

如2001年在上海购得的御翠豪庭地块是古北二期中最晚开发的，至2007年8月首次开盘，当时的开盘价3-3.5万元/平方米比周边楼盘高出近1万元，创造了古北房价新高。

和黄几年前在内地城市武汉、长沙的土地到现在也还不开发，非要等到价值提升到其设定的目标后才行动，依照和黄的定价规则，其售价铁定为板块内最高，少则高出30%，多则一倍以上。此为和黄最擅长的“捂”策略第一招——“捂地”。

最早在深圳市中心开发的黄埔雅苑，从1998年拿地到2004年销售完毕，其间经历了整整6年时间，开发周期比深圳的地产商几乎长了一倍。虽然如此，利润空间却比同时在深圳市中心的其他发展商大得多。此为和黄“捂”策略的第二招——“慢销”。

四季雅苑则表现出一种更成熟的“捂”策略——捂盘。虽然其他开发商也曾捂盘，但其表现太明显，往往被政府所查处。但和黄的捂盘却不着痕迹，先租后售，不仅以合理、合法的方式将四季雅苑“捂盘”8年等待项目大幅升值后，选择在2009年这一被业界称为“豪宅元年”的时机将项目推向市场出售，而且在过去8年间，项目还以租金的方式向公司贡献了超过10亿元的收入。

试想想，如果和黄当初在开发四季雅苑时还是按照一般的套路，能够获得今天的超额利润吗？

答案是显而易见的。

其实，和黄的产品本身不怎样，在深圳、在北京都出现过质量问题，但这并没有妨碍和黄在内地赚大钱，原因何在？

也许，一个好的商业策略掩盖了其产品的短板。

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