泡沫中永生

文 / 徐义中 2008年1月22日

这个冬天有点冷。

2008年的第一场雪下得太早，人们还没来得及分享2007年的余热，就开始进入冰冻期。

投资市场与天气一样令人心寒，股市在一周之内下跌近千点，许多在去年赚了钱的投资者一下子又打回原形。楼市也不容乐观，泡沫论、拐点论不绝于耳，何去何从？令很多人深感茫然。

就在去年上半年，一个深圳的朋友告诉我她在深圳投资的物业早已翻番，觉得做房地产投资很容易赚钱，想投资内地的房产，问我那个地方合适，我向她推荐了几个自己比较熟悉的城市。去年下半年深圳房价大跌，幸好内地的投资上涨较大，才保持了良好的投资业绩。

我们没法预料市场的未来，就像现在很多人谈论股市是否存在泡沫、楼市是否到了拐点，无论专家还是行业的大腕，预测的结果大相径庭，谁说了算，谁说得准，我们不知道。与其这样无法预料市场的风险，不如控制自己的行动，做一个理性的投资者。

中国目前的投资渠道太少，可供选择的余地不多。而房地产作为一种重要的投资品种，符合中国人置业安家的传统理念。在目前国家政策宏观调控、信贷紧缩的情形下，房地产还有投资价值吗？

其实这个问题要从长远发展的大趋势来看，只要中国高速发展的经济格局没有改变，中国的城市化进程没有结束，中国社会安定团结的局面没有变化，人民币资产升值的前景在一段时间内保持不变，那么房地产还是具有较高的投资价值的。

但这并不意味着中国现时的房地产市场不存在着泡沫，房地产发展过热，泡沫迟早会来临，如何规避泡沫带来的风险，如何在泡沫中生存和发展，才是作为一个投资者最关注的。一个没有经历泡沫的投资者是一个不成熟的投资者，一个在泡沫中得以发展壮大的投资者是一个伟大的投资者。

对房地产个人投资而言，对投资对象的内在价值的把握是最重要的。

首先要认识你所投资物业的城市价值，中国房地产的泡沫带有明显的区域特色，可能一线城市存在泡沫，而许多二三线城市并没有所谓的泡沫，在这种情形下，寻找和发现城市价值的洼地，可能会发现房地产投资的乐土，如通过各城市的房价收入比指标的比较就可以判断城市价值。

其次，对于投资的具体物业而言，一个重要的指标就是考察物业未来的租金收益率，或者价格租金比——即房地产市盈率，如果其比值较低，该项投资风险很小，未来的升值就较大。

总之，要在泡沫中获得永生，必须强化三个理念：第一，价值投资理念；第二，长期投资理念；第三，逆向投资理念，在泡沫中选择资产价格大幅下降时购买。

(本文作者系上海地汇投资管理有限公司首席顾问，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法，Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)