上海房地产之迪斯尼幻象

文 / 徐义中

2009年11月4日，上海地产界最具有想象力的一天。

早上，上海市市政府刚刚公布迪斯尼落户上海的消息，同日上午在上海迪斯尼项目意向选址约3公里的一块土地，被来自厦门的大型国有企业象屿集团旗下的全资子公司象屿置业以11.9亿元拍得，楼板价高达1.4万每平米。这样的价格已高于同期周边楼盘的房价，又一次再现了房地产市场“面粉贵过面包”的场景。

当天下午，许多二手房中介接到房东电话，不是说要跳价就是要撤单，新一轮的涨价行情就要开始了。

似乎，一夜之间，什么都变了。

其实，上海迪斯尼的利好早已在2007年开始释放，尽管那时还存在相当多的不确定性，并没有妨碍“迪斯尼”题材的尽情发挥。迪斯尼项目所在地川沙的房价在房价在短短的两三年间，从每平方米2000-3000元上涨到现在的每平方米13000元，涨幅在300%以上，而同期全市平均涨幅仅为78% 。

在资本市场上，“迪斯尼”题材的房地产股价同样演绎着相似的一幕。一直传言在上海迪士尼项目选址周边拥有大片土地的界龙实业，其股价在2005年仅为3元，2008年3月，随迪士尼各种消息的传播，其股价一度升至22.88元。虽然现在已跌落至17元左右，但其间的波动也是受迪斯尼的影响而变化，受大势的影响不明显。

奇怪的是，在上海迪斯尼获批消息公布的当天，界龙实业、中路股份、斯米克等因迪斯尼概念表现十分活跃的个股都有一定的跌幅。这说明前期市场过度炒作，利好出尽是利空，迪斯尼概念的地产股将面临大幅调整的可能性。

按照一般的规律，房地产市场行情一般落后于股票市场行情八个月左右的时间，这是否意味着，迪斯尼周边的房价以后不但不会上升，还有可能下跌？

或者干脆说，我们现在对迪斯尼的期望，是一个虚幻的景象？

研究表明，从目前已经建成的迪斯尼乐园来看，无论是在本土的美国，还是欧洲的法国、亚洲的东京和香港，迪斯尼乐园从来都只是一个位于城市远郊的主题乐园而已，并没有带来当地整体房地产市场以及居民生活的提升，香港迪士尼周边房价是香港房价最低区域之一。“所谓的迪士尼概念，只是公众的一个想象而已。”远在北京的大佬潘石屹如是说。

也许，当局者迷，旁观者清，当上海房地产市场沉迷于迪斯尼的假象中时，不妨听听局外人的意见。

紧邻迪斯尼地块的房价，无论在行业人士还是普通人看来，都认为会上涨，只是在上涨的幅度、上涨的物业品种方面，有些分歧。楼面地价高达1.4万/平方米的依据是，未来房价必然会超过2万/平方米，专家们指出了其中的风险。问题是，这2万平米的房价，在川沙是普通住宅还是豪宅？如果是普通住宅，说明发展商依然在沉浸在迪斯尼的幻象中，如果是豪宅，那为何一定要要选择与迪斯尼为邻？

此间，有行内人士指出，迪士尼乐园周边的商业地产或者工业地产将比住宅更会受益，并且信誓旦旦地说，迪斯尼会带来二次消费或当地产业的转型。在他们的脑海中，一定会浮现迪斯尼周边繁荣昌盛的商业场面。

事实上，这样的场面在现实中从来没有出现过。笔者曾对香港迪斯尼乐园进行过考察，也曾感叹香港迪斯尼乐园周边的荒凉。但当我在迪斯尼乐园中“混”了一整天还没尽兴时，才知道迪斯尼周边荒凉的原因所在。多数来到迪斯尼乐园的仅仅是体验美国文化的目的性消费者，光是迪斯尼内部的项目就目不暇接，而且，迪斯尼乐园吃喝玩乐的配套就极为丰富，价格也比较实惠，怎么会由得你到外面去“二次消费”呢？

有人寄希望于迪斯尼乐园带来的产业转型机会，比如带动动漫产业、影视娱乐业的发展等等，这更是一个天大的梦想。试想，迪斯尼会将自己最赚钱的核心交给你吗？迪斯尼乐园的收益还不到迪斯尼公司的三分之一，这些是与政府共享的，而其建立在迪斯尼品牌基础上的动漫、娱乐及衍生产品，这是美国迪斯尼公司独享的。香港、东京乃至巴黎的迪斯尼乐园带动了当地的动漫产业吗？没有！

迪斯尼是一个独立王国，想靠迪斯尼来实现产业转型，从而带动产业发展，实现物业升值，本身就是一个幻象。上海迪斯尼唯一的好处是，扩大了就业，增添了我们的玩乐内容。对房地产而言，迪斯尼提供了一个炒作的素材，仅此而已！

(本文作者系上海地汇投资管理有限公司特约顾问，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法，Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)