上海洋房的遭遇

文 / 徐义中

这是一个典型的叫好不叫座的案例。产品本身做的不错，但在市场上销售不佳，这是为什么呢？

上尚缘，位于上海市松江大学城以西，号称“佘山别墅区里的创新洋房”，的确，项目无论从外观还是户型上有诸多创新，设计上无可挑剔。

与万科的情景洋房相比，上尚缘规避了层层退带来的户型面积的局促。每层都有各自独立的入口，底层可以直接从院子内入户，二层和三层从直跑楼梯入户，但楼梯到三层就嘎然而止，形成一个南北通透的开放式楼梯间，再往前就要从北边下去了。那么，四楼五楼怎么上呢？解决的的办法是，在三楼的入户门旁边开了一个单独的楼梯，直上四楼，四、五楼为一户，这样给人独门独户的感觉，比普通多层或洋房更为尊贵。

户型的另一大特色是，每户都有赠送面积，一、二楼均赠送地下室，赠送面积分别在80平方米、120平方米以上，似乎模仿了金地花园洋房的手法，而三楼则赠送位于四楼的露台，别有一番滋味在心头。(如下图所示)。

与万科、金地的现代风格的花园洋房相比，上尚缘体现了上海老洋房的风格，在建筑设计上也吸取上海里弄的特色，可谓具有地方特色的个性化产品。

该楼盘从09年6月开盘以后销售状况不佳。为什么上海洋房又不为上海人所接受呢？

关键是完全忽略了用户体验——

一、价格。一套160平方米的洋房就要250万，花同样的价钱可以买到周边的联排别墅，为什么要买这种实质还是多层的洋房呢？

二、偏好。上海人对上海老洋房的感觉不像咱们外地人那么强烈，就像北京的观唐，四合院是卖给老外的，而不是卖给老北京的。在上海，现在正流行的是ArtDeco呢！

归根结底，发展商在定位上发生了偏差。房地产是一个系统工程，定位、产品、价格、销售理应合为一体，才能取得根本的胜利。好产品也怕无人赏识啊！

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