应对万科
文 / 徐义中 图 / 南方周末 2008年3月18日
2008年的开局不容乐观，房 地产市场的寒潮依然未退，第一季度多数 城市的 销售额大幅下降，消费者持币观望的心态日益加重。一些中小 发展商倍感压力，真应了拿破仑的那句老话，谁熬到最后，谁笑到最后。 万科地产，这个 中国最大的发展商在这场寒流中首先大幅降价促销，与此同时带来的效应是，万科2月份业绩逆市飘红，同比增长52 %；相比之下，诸多发展商开始卖地卖项目，以缓解 资金压力。 媒体传言，万科将乘机收购中小发展商的优良资产，此言真假，不必究查，即便不是万科，还有其他地产大鳄，何况更有一直觊觎中国房地产市场的外资会乘“低”而入，估计不少中小发展商将在此轮调控中 成为地产大鳄们口中的美食。
面对严峻的市场形势和激烈的竞争态势，中小房地产企业如何突围？如何应对？
此前笔者的 《房地产，无关房和地》一文中介绍了国外的房地产企业和国内其他行业如 PPG的“轻资产”生存之道。无独有偶，最近一家名不见经传的河南房地产企业因在纽交所上市引起了媒体的关注，其发展 模式堪称“轻资产” 经营的典范， 值得中小企业借鉴。 这家名为鑫苑置业（NYSE：XIN）的河南房地产企业，1997年以30万元起家，发展为2006年总资产达到20亿左右， 10年间鑫年复合增长率达到了86%，而过去3年，年复合增长率甚至达到了100%。其总裁张勇 先生声称：“鑫苑模式开创了房地产行业的一个先河——把房屋当成快速消费品来生产和销售”，这种模式与万科的标准化、 工厂化的住宅发展模式有异曲同工之妙。与万科不同的是，万科财大气粗，有大量的土地储备，但鑫苑实力有限，无法储备大量土地，所以他们将其发展模式定位于“零库存”模式，将土地当成源材料，将企业当成工厂，由土地到住宅 产品再到现金，三者之间实现零库存。鑫苑这种不存地、不存房、采取零库存的商业模式，改变了行业的重资产特性，是典型的轻资产企业。 与此同时，鑫苑置业又是一家以资产周转率取胜的“快公司”，这种“轻+快”模式，正是中小企业的优势所在，船小好调头，而大公司却无法做到这一点，这是鑫苑比万科高明的地方。万科此次降价促销似乎也在强调“轻+快”，但因为大规模扩张产生的土地储备，拉低了企业的存量资产周转率，相对来讲是其劣势所在。
不仅仅是鑫苑，首登中小板的房地产企业——荣盛发展（002146.SZ）,以其“拿地-融资”平衡发展术，取得了不俗的业绩。
对于大多数中小发展商而言，并不像上述企业能够上市融资，在信贷紧缩的严峻形势下，资金周转日渐趋紧。轻资产经营和快速周转模式可以帮助他们熬过这段“艰难岁月”：第一、减少资产存量，将自己没有能力开发的土地和项目转让（不要担心以后没有机会）；第二，现金为王，以快速销售销售回笼资金，此等情况下，适量降价为必要的策略，以产品的性价比赢得市场。
当然，对许多发展商而言，卖项目、降价促销并不是良策，但面对万科们的强大压力，这可能是生存的不二法门。
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