亚特兰大站区再开发 

文　／　徐义中 

（编者序：当今中国房地产与城市发展问题再次被推到了舆论的风口浪尖上，中国的房地产开发到底为城市带来了什么？尤其是旧区改造，越来越多的“钉子户”、下岗职工以及其他受害群体与发展商的对立情绪日益尖锐化。难道发展商就不能在获取经济利益的同时，在环境层面和社会层面得到应有的尊敬？本文列举的案例——美国亚特兰大站区再开发将告诉我们，一个房地产项目是如何在解决环境问题、就业问题的基础上获得不菲的收益，并且让一个名不见经传的地产商得到公众尊敬的。

这个精彩的故事发生在美国佐治亚州东南部的亚特兰大站区，迄今故事尚未结束。

1997年，美国的一个小开发商雅各比开发公司买下了已经停业的亚特兰大钢铁厂旧址，这块占地138英亩属于被污染的棕色地块，雅各比最初的想法是想将这个地方改造为一个现代的生活场所。

然而，一开始他们就遇到了麻烦，由于亚特兰大空气污染特别严重，并没有达到《空气净化法》规定的标准，棕色地块的发展止步不前。该地块位于市中心地段，但与市区其他地段是分离的，根据法令将禁止新路的修建，这样不可能建一座新桥与其他地段连接起来，同时也连接不到到附近的公共交通和毗邻的州际公路。在开发商与美国环保署的共同努力下，这个禁令在经过调查分析后被解除了，因为调查分析显示，采用聪明增长模式能方便地促进城市的发展、提供更好的交通和减少更多的空气污染。

为了减少空气污染，打破传统蔓延式开发的不良模式，开发商聘请了赫赫有名的DPZ公司担纲设计顾问。在DPZ的指导下，他们决定利用聪明增长策略来进行此地块的开发。

聪明增长（Smart Growth）是一种土地利用方式和开发模式，它的目标是提高社区生活质量、保护自然环境、节约开发的资金和时间。聪明增长的具体措施从交通的需求管理策略，水和能源供应（减少服务需求并增加供应）到具体的开发措施，都是为了减少对环境的破坏,促进社区活跃。总的看来，聪明增长旨在限制城市的蔓延发展,节省纳税人的税款并明智使用这些税款。从而形成节约资源(土地、基建、物资)，降低成本和提高物业价值的开发模式。

以亚特兰大站区开发为例，总体规划有三个区域，District区是中心区安排商业、零售业和都市风格的高楼；Commons区主要安排高层住宅；Village区安排低层住宅和一个“宜家”（Ikea）百货商店（见下图）。

聪明增长开发模式与以往的开发模式大不相同：以往的开发项目中，每增加1%的人口，开发的土地往往会增加10%～20%。这种蔓延开发的结果使该地区大多数市民不得不依赖汽车出行，而且需要出行的距离也越来越远。这样导致空气污染越来越严重、交通越来越拥挤。

但是亚特兰大站区则不同。由于将工作、娱乐、生活布局于同一社区内，住宅、办公和娱乐地点都在步行距离之内，在这里，从商店和餐馆步行去公园和电影院很方便，这在亚特兰大是少有的。这个优点吸引全市的人开车来消费。他们将车停放在外围之后，便在这里消磨一天。

如果按计划全部建成，这个投资20亿美元的项目的建筑面积将达到1,300万平方英尺，最终将包括600万平方英尺的“超现代化”A级办公空间；5,000个住宅单位（包括豪华公寓和普通住宅）；200万平方英尺的零售和娱乐空间，包括餐馆和电影剧院；1,000个旅馆房间和11英亩公园。

实力并不雄厚的雅各比开发公司要实现这一宏伟的计划，谈何容易。于是他们找到了财大气粗的美国国际集团房地产投资公司合作开发这一项目，同时将住宅项目分包给第三方进行开发。佐治亚州政府、亚特兰大市政府在政策上也给与项目最大的支持，公私合作完善了基础设施，同时通过税收增额融资解决了开发的资金问题。

2004年，开发初见雏型，在各方的积极努力下，曾经被污染的钢铁厂旧址被开发成了该地区最受欢迎的行人友好型及交通导向型“生活—工作—娱乐”混和功能社区。在清洁空气、纯净水质、土地保护及可持续发展方面，亚特兰大车站社区所体现出的合作精神为全美树立了榜样。

市场充分肯定了这项投资。住宅在建好以前就被买走，办公楼也几乎完全被出租，零售区已出租90%　。当亚特兰大站区完成时将值20亿，但雅各比开发公司总裁Jacoby说，由于地块及物业价值提升，它将容易地升值到40亿美元。

亚特兰大站区项目预计可创造20000个新的就业职位，税收收入更为可观。项目开发之前，旧钢铁厂上缴的税收每年只有３0万美元。现在每年将带来800万美元的税收，在2010年有望到达2500万美元一年，并且不包括零售区和旅馆产生的新销售税。

这是一个典型的通过聪明增长策略让政府、社会、开发商三者受益的开发项目，2004年该项目全国棕色地块杰出开发项目凤凰奖。
尝到甜头的开发商CEO雅各比说，他们预期他们的投资回报增加1倍。并且，雅各比开发公司将接管未来全部的住宅开发项目，旨在创造超常规增长模式。

(本文作者系上海地汇投资管理有限公司首席顾问，英属哥伦比亚大学许翰林(Harry Xu)先生对此文有重要贡献。更详细的资料参见《他们为什么这么成功》案例PPT，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法， Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)