走向聪明增长

文 / 徐义中

一切正在悄悄改变。

        影响我们未来生活方式的决定因素是什么？也许现在的答案不太一样。

        自从巴菲特购买比亚迪股份后，远隔重洋的台湾富豪郭台铭不免质疑，巴老是不是老糊涂了，难道他会坐比亚迪的电动汽车上下班吗？马上有人替巴菲特作答：人家看好的是比亚迪的未来。比亚迪真的会成为中国的福特吗？也许未必，但有一点可以肯定的是，节能减排的电动汽车一定会取代现有汽车，我们应该相信巴菲特的眼光。

        回到我们的房地产行业上来，生态概念、环保概念已被炒作已久。但我们是否真的住上生态环保的房子了呢？笔者抱着好玩的心态，测试了一下我现在的家庭每年的碳排放，大概在17吨左右，相当于中国大陆户均排放的6.3倍，英国户均排放的1.7倍，当然相比于美国就差了点，美国家庭的平均碳排放量为20吨，足以填满四个半奥运会专用游泳池，这也难怪，美国是汽车国家，污染自然很严重。但像我这样的普通城市居民，也在严重地污染环境，影响着他人的生活质量，是万万没有想到的。

        如果您有兴趣，也可以在地产汇网站“BP碳计算器”做一下测试，看看结果如何，相信您也会大吃一惊。我想我们在城市里正常居住、工作的人们，大大地掠夺了农村人口的生活空间，而且，富人对穷人的污染，对生存空间的侵占，远远高出我们的想象，因为他们要住更大的房子，开更豪华的汽车，他们外出旅行的次数更多。

        问题的症结是在于我们没有真正开发出适于未来生活方式的房子。目前的社区多是依赖汽车交通为主的模式，“有房有车”成了城市白领的梦想，这种汽车交通导向导致的结果是房子越来越密，小汽车越来越多，交通越来越挤，污染越来越重，生活成本越来越高。人生总是在路上，有房有车的生活并不像我们所想象的那样幸福。

        当国外城市历经无序蔓延的破坏式大发展以后，专家们提出了一系列解决问题的办法，从早期的汽车导向变为公交导向模式(TOD)，以公交系统取代小汽车交通无疑是一大进步。后来美国建筑师安德雷斯·杜安伊（Andrews Duany）与伊丽莎白·普拉特-兹伊贝克(Elizabeth Plater-Zyberk)夫妇提出了传统邻里区开发模式（TND）,他们从美国传统乡村城镇设计中获得灵感，设计出以海滨城（Seaside)为代表的经典社区，其中：社区由若干邻里组成，邻里之间由绿化带分隔，每个邻里的半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里中心广场、公园和公共空间的步行时间在5分钟以内。邻里采用网格状的街道系统，以便为人们提供多种路径选择，并可降低小汽车的速度，为行人和自行车提供方便。

        TOD模式和TND被称为新城市主义设计的两种典型，目前诸多楼盘都号称新城市主义，实际上是挂羊头卖狗肉，因为他们完全违背了“人行为主”的开发理念，尤其是超大规模的郊区楼盘，不管在社区外还是在社区内，完全依赖小汽车交通，根本不符合新城市主义开发理念。

        在新城市主义之后，美国学者又提出了聪明增长（Smart Growth）理论，进一步丰富和完善了新城市主义的内涵和外延。所谓聪明增长（Smart Growth），乃是一种土地利用方式和开发模式，它的目标是提高社区生活质量、保护自然环境、节约开发的资金和时间，旨在限制城市的蔓延发展，形成节约资源(土地、基建、物资)，降低成本和提高物业价值的开发模式。

        聪明增长包括三大目标：

        1. 创造健康的环境，注重平衡发展和环境保护；

        2. 促进经济发展，创造就业机会。提高社区服务和设施，建设有竞争力的社区；

        3. 营造良好的社区关系。保护现有社区，充分利用原有的基础设施。增强邻里关系，创造社区氛围。

        在先前的专栏文章《亚特兰大站区再开发》一文中，已经介绍了美国一个典型的聪明增长开发案例，那么这种模式是否适合于中国呢？

        笔者给出的答案是，它更符合中国的现实：第一，可持续发展的环境，与中国传统“天人合一”的人居理念不谋而合；第二，和谐的邻里关系，更适合中国社会的文化习俗；第三，强调土地的集约利用，符合中国的国情；第四，强调混合功能，融生活、工作、娱乐为一体，可以解决现实生活中出行距离过长而导致的耗时、费力、增加排放等不利弊端，真正形成节能、减排的效果；第五，开发可支付（Affordable）住宅，满足有效客户群体的刚性需求；第六，人行导向为主的交通组织与配套设置，等等等等。还可以举出诸多理由说明聪明增长开发的合理性。问题是，中国存在聪明增长社区吗？

        答案是，没有！

        为什么？因为还没有一个完善的聪明增长社区开发体系，它需要在规划设计、工程成本、物业管理等诸方面的创新，可以说完全颠覆现有的运作流程，比如鼓励居民参与开发进程、强调社会与环境的协调、解决社区就业问题、强化社区组织与社区服务，是现时的开发商无法力所能及，或者不愿涉及的。

        中国城市化的未来发展趋势必定要求解决庞大的普通人民的理想居住问题，这么巨大的市场需求，必然会产生类似于国外的社区发展商，为聪明增长提供解决之道。

        如果这样的公司能够上市，我想我一定会购买它的股票，因为我可以看到它的未来。

(本文作者系天润集团研发中心总监，上海地汇投资管理有限公司特约顾问，欢迎与DCHUI（地产汇）作者探讨您的观点和看法，Email：xyz@dchui.com，转载请注明出处)